在日本貸款買房，房子設定抵押給銀行，每天面對遙遙無期的還款35年，等到真的還完所有的房貸，之後有什麼手續要辦理的，這次體會到了一半的滋味，為什麼說是一半呢? 因為至今只有將銀行寄來的抵押抹消所需要的文件放在一邊，還沒把該抵押抹消的手續辦完。不過，以下用輕鬆的心情紀錄銀行提供了哪些抵押抹消的相關文件與有用資訊。
文件清單
首先，封面就是銀行寄來的文件，清單的內容如下:
1. 抵押消除的說明: 一張彩色A4紙(下圖)，正反面把相關的訊息大致都列出來了，包含手續為何，自行抹除的方法與委託司法書士的方法，以及常見的Q&A有哪些。
2. 抵押權設定契約證書: 是在以不動產作為擔保向金融機構借款時，借款人（債務人）與貸款方（金融機構等債權人）就「在此不動產上設定抵押權」達成合意，並將內容以書面形式記錄下來的契約書。「若借款人無法還款，金融機構可透過拍賣等方式處分該不動產以回收債權」的權利文件。
3. 登記識別資訊通知: 是在不動產登記完成後，法務局為了通知新的登記名義人其「本人確認用的 12 位英數符號（＝登記識別資訊）」而發出的書面通知。
這份通知書本質上就是：「你的不動產登記已完成，這是你未來辦理登記時用來證明本人身分的秘密代碼」，記載該代碼部分會以遮蔽貼紙覆蓋。
4. 抹消委任狀: 是在辦理抵押權抹消登記時，由抵押權人（通常是銀行）出具，用來授權他人代替銀行提出抵押權抹消登記申請的正式委任文件。它是抵押權抹消流程中最重要的核心文件之一。
常見Q&A
Q1 我已經還清房貸並收到抵押權塗銷（抹消）相關書類，還需要辦理什麼手續嗎？
A1 房貸還清後，抵押權並不會自動塗銷。
抵押權塗銷手續有兩種方式：
① 由您本人向法務局申請塗銷
② 委託附近的司法書士代辦
請參考背面內容，並選擇其中一種方式。
Q2 抵押權塗銷手續需要在什麼期限內完成？
A2 抵押權塗銷手續沒有法定期限。
但未來若您要出售不動產或再次申請貸款時，必須先完成抵押權塗銷。
若長期放置，可能會造成文件遺失，使手續變得困難。
此外，若超過我們在寄送文件中所記載的「SMBC信託銀行的保管期限」，再發行文件時可能需要更換書類，因此建議您儘早辦理。
Q3 若我自己辦理手續，只要把抵押權塗銷書類提交給法務局就可以嗎？
A3 您還需要另外製作「登記申請書」。
登記申請書的填寫範例與所需附加文件，已在隨附的「登記申請書記載例」頁面中說明。
若有不明之處，請洽詢法務局或司法書士事務所。
Q4 「登記原因證明資訊」是什麼？
A4 這是用來證明抵押權以何種原因塗銷的文件。
本次寄送給您的以下文件即屬於登記原因證明資訊：
・抵押權設定契約證書（上面有「本契約因債務完償而解除」的文字及本公司的印章）
・抵押權解除證書（記載因債務完償而解除抵押權，並附有上述文字及本公司印章）
・可作為一般解除證書的替代文件
依登記契約內容不同，文件的表述可能有所差異。
Q5 抵押權塗銷登記完成後，我想把原本的抵押權塗銷書類取回自行保管，可以嗎？
A5 請在申請登記時向法務局或司法書士提出「原本返還」的要求。
Q6 隨附的委任狀上寫著「我將登記申請相關的一切權限委任給〇〇〇（空白）」，這個空白處應填什麼？
A6 若您自行辦理手續，請填上「您目前的住址與姓名」。
若委託司法書士代辦，請保持空白並交給司法書士即可。
Q7 若我現在的住址或姓名與登記簿上的記載不同，該怎麼辦？
A7 在辦理抵押權塗銷登記之前，必須先辦理「住所或姓名變更登記」。
變更登記的申請方式請參考背面的「不動產登記申請書記載例」。
變更登記所需的附加文件請向法務局確認。
Q8 抵押權塗銷登記後，我收到法務局寄來的登記完成通知書，該怎麼處理？
A8 無需寄送給三井住友銀行或本公司。
請由您自行妥善保管。
貸款感想
關於貸款條件，當初是向三井住友銀行借款，採用的是變動利率，貸款利率將近0.9%，可說是不高不低了，畢竟之後的幾年貸款利率越降越低，看著別人不到0.5%的貸款利率，只能大嘆看得到吃不到，還有基於風險考量，所以購買了銀行辦的三大疾病保險(現在想起來感覺有點算被推銷)，利率往上加了0.3%，也就是最終的利率不到1.2%。記憶中這個三大疾病的保險是不能中途加入，所以若一開始沒參加，後來反悔也無法加保。這三大疾病的保險最大的優點就是，只要借款人得了該三大疾病的一種或死亡，並符合相關規定，剩下的貸款一律歸零。但是若沒用到，銀行身為莊家終究還是贏家。
以現在回頭看當初的貸款利率，還真的不值得那麼拼命提前還款，因為1.2%實在太低了，只要投資0050或是買神山股票，都可以打敗這個1.2%，然而一切的後見之明都多說無益，只能說現在還款之後買個心安，圖個還算不差的房租收入。
關於日本三大疾病的保險是:
日本銀行三大疾病貸款保險（簡短說明）
三大疾病貸款保險（3大疾病保障付き団信）是日本房屋貸款常見的附加保險。
若借款人罹患以下三種重大疾病之一，符合保險公司規定的「所定狀態」，保險會代為清償剩餘房貸，讓家庭不必承擔後續還款壓力。
🔹三大疾病內容
癌症（悪性新生物） — 日本人死亡原因第1位，治療常需長期化。
急性心肌梗塞（急性心筋梗塞） — 心臟血管阻塞導致心肌壞死，常需緊急治療。
腦中風（脳卒中） — 包含腦梗塞、腦出血、蜘蛛膜下出血，後遺症風險高。
🔹保險啟動條件（依銀行與保險公司而異）
癌症：多為「診斷確定」即可啟動。
心肌梗塞：部分保單要求「60天以上的勞動限制」或接受特定手術。
腦中風：常要求「60天以上的神經學後遺症持續」。
🔹主要效果
房貸免除（ローン残高完済）：符合條件後，保險公司一次性替借款人清償剩餘房貸。
減輕家庭財務負擔，避免因重大疾病造成無法還款的風險。
結語
還清房貸本來以為是一段旅程的終點，結果發現還有抵押權抹消這個「番外篇」要處理。雖然手續不算複雜，但文件種類多、流程細節也不少，難怪很多人乾脆交給司法書士代辦。
對我來說，收到這一疊文件反而像是一種象徵——提醒自己，這段漫長的還款旅程真的走到尾聲了。接下來只要把抵押權抹消登記完成，這間房子才算真正「完全屬於自己」。
也希望這篇紀錄能讓未來同樣走到這一步的人少踩一些雷，知道銀行會寄來哪些文件、手續怎麼進行、哪些細節要注意。房貸還完是一件值得慶祝的事，而抵押權抹消，就是這場長跑的最後一個終點線。
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