長久以來，許多人認為日本的房價呈現長期跌勢，尤其是受到經濟泡沫破裂的影響，使得「日本房價只會跌，不會漲」成為普遍的看法。即便當初我自己在日本買自住房時，也已有跌價的心理準備，僅冀望向下的斜率盡可能和緩，時間放長，然而，讓我意外的是，在當前環境下，房價的變動不再是一成不變的跌勢，而是受到多種因素推動，竟然出現了穩定增長的可能。遠見雜誌報導中另外提到，「要注意!日本買房眉角好多」，的確，未曾長住日本，與日本社會的連結不夠緊密，又不會日文，在投資日本房地產時會產生許多額外的持有成本，而且外國人光在貸款利率2%-2.6%這一項，就比日本人使用不到1%的變動利率差了近3倍之多，所以想在日本的房地產裡賺錢，起跑點就不平等了。
影響房價上漲的因素
觀察(下圖左)東京都港區的屋齡與房價的關係，可以發現每平方公尺的單價是隨著屋齡持續往下的，符合房價只會跌不會漲得看法，但是自從2023年開始(下圖右)，一直以來東京23區跟首都圈的新房價格的穩定趨勢，出現了上漲的態勢，伴隨新房的價格上漲，也拉抬了中古屋價格，打破了過往的日本房價只會跌，不會漲的看法，但是未來是否會回跌，恢復以往的趨勢，很難說也沒有人知道。另外，最近日本的中古房屋的價格上漲的原因也可歸納以下幾點：
1. 金融寬鬆與通膨 – 由於日本央行長期維持低利率政策，資金持續流入房地產市場，推動住宅價格上漲。如下圖所示，在日本購房的實際變動利率，在1%以下，比起現今美國的6%以上水準真的相去甚遠，難以想像。
2. 日圓貶值吸引外國投資者 – 日圓走弱讓日本房地產對外國投資者更具吸引力，尤其是都市地區的物件被大量收購。從2010年左右開始炒起了台灣人到日本投資購屋的風潮，加上過去幾年日圓貶值的態勢與大陸的「潤」，投資日本房地產儼然變成全球運動，北海道ニセコ區域原本是澳洲人起頭投資，後來變成中國人「爆買」，在當地也引起了不少討論跟問題。
3. 觀光業復甦 – 旅遊業的回暖促使都市商業不動產價值上升，連帶影響住宅市場。因為過多的海外觀光客，造成了日本人在國內出差時訂旅館的困難，同時造成日本企業負擔更高的出差住宿費，上班族的「悲鳴」更占了不少新聞媒體。
4. 建築成本上升 – 由於建材價格上漲及人力成本提高，新建住宅價格也攀升，導致中古物件的需求增加，進而推高價格。
5. 中古住宅市場活絡 – 由於政府政策推動中古住宅流通，市場需求增加，使得價格走高。
投資日本房地產
想從投資日本房地產裡賺錢，比想像中還複雜與困難，10年前買的房子價格雖低，但是若從海外匯錢到日本購屋，其實跟現在低匯率高房價的時空背景，是一樣的。對居住在日本，在日本領日圓薪資的人來說，帳面上的房價是上漲的，但是對海外投資客而言，房價以外幣計價時，10年前跟10年後的今天，其實很難說是向上的增值變化，甚至還可能因為日圓貶值而房價是賠錢的，賺到的只是現金流。除此之外，房租收入的現金流中，還要扣除諸多成本: 代管費用(月租5%+消費稅)、房屋維修、房租收入的報稅(確定申告)、固定資產稅、都市計畫稅、火災地震保險、匯款手續費等等。
總結
日本房市的發展不再只是單一跌勢，特定地段、政策環境與投資熱度都使得房價展現上升的潛力。未來，隨著市場需求的變化，漲跌將取決於多方因素，而非過去的固定模式。對於想要投資或購屋的買家，關注市場動向並評估上述關鍵點，將有助於做出更具前瞻性的決策。 至於投資日本房地產的獲利，帳面上的房價上漲，因日圓貶值而抵銷，租金的現金流則受其他額外成本的影響，侵蝕投資報酬率，投資日本房地產賺錢的確不如想像中容易。
