在美國沒有擁有自己的房子之前，要遇到不愉快的租房經驗應該蠻高的，不管是碰到難搞的房東，亂漲房租的房東，租到破爛的房子，不處理維修的房東，總之什麼亂七八糟的租房惡夢都可能在美國發生，很「幸運」的在愛達荷州租房時，經歷了向AMH(American Homes 4 Rent)這間出租與管理公司租房，並留下了非常不愉快的經驗，所以今天才可以利用這個機會好好分享，至於這間公司到底有多雷，值不值得踩下去，各位看完本文覺得意猶未盡，可自行去搜尋網上留言。或是參考這裡reddit。
關於AMH(American Homes 4 Rent)這間公司，它是美國大型的獨棟別墅(Single-Family Homes)出租與管理公司，提供遍及多州的專業住宅租賃服務。其特色包括社區化管理、線上看房、自助看房（Let Yourself In®）以及線上繳租等便利功能。仔細看來，這些特色其實都是公司節省成本與收費的策略。
租金調漲
First thing first，一年租約到期後，等待很多人的是「巨大」的漲租，我們收到的續約條件是，不簽長期約的話，就是每個月續約制(month-to-month)，房租漲$505美金，若是續約1年漲$345美金，續約2年漲$255美金。沒圖沒真相，請參照下圖，網路上也有很多人分享類似被剝皮的續約經驗，所以大幅漲房租是慣例非特例，也難怪這間大公司的租房惡名昭彰。相較之下，在亞利桑那租房時，個體戶的房東在我們住一年後，完全沒有調漲任何租金。
線上繳租的收費術
羊毛出在羊身上，所有的水電瓦斯垃圾汙水處理費，他規定租客使用它外包的線上系統，然後每個月額外多收$10美金的費用。這種統一管理，看起來是方便，但是他並不是免費的，也沒有讓你有不參加的選擇。其實，入住只要麻煩一次打給所有的水電瓦斯垃圾汙水公司開通所有服務，設定好自動扣款，之後每個月都無須浪費繳交這多餘的10美金，不是嗎? 一年下來的120美金都夠你做一次車子的輪胎定位了!!
至於這種收費合不合理，只要寫在租屋契約裡，那也只能束手就擒。
For any such utility, Resident shall, subject to Applicable Law, pay or reimburse Landlord, as Additional Rent, for all utility charges incurred at the Property and any third party service provider account set-up and service fees incurred for the administration, billing, overhead and similar expenses
and charges incurred by Landlord for providing and processing utility bills.
(對於任何此類公用事業，住戶應在適用法律允許的範圍內，向房東支付或償還所有在物業產生的公用事業費用，以及任何第三方服務提供者的帳戶設定費與服務費，作為額外租金；上述費用包括房東在提供與處理公用事業帳單時所產生的行政、帳務、管理、間接成本及其他相關費用與支出 )
全部都採無人管理
看屋進屋退屋，全部都是自己來，不是email就是電話簡訊，門口有一個lockbox按下密碼進屋，最後離開租屋退租的時候，也是把鑰匙放進lockbox(跟房仲一樣)，整個過程沒有見到人。
這就是文章一開始提到的特色:自助看房（Let Yourself In®），讓他們不用派任何人來處理租屋相關問題，然後車庫的遙控器，就放在房子裡面的廚房抽屜，而這個資訊同樣是用email跟你通知，終極目標就是，能省人力讓他們員工輕鬆就以最舒服的方式執行，沒有什麼提高服務品質的作為，一切租客自己來。
我們租房的期間，沒有見過一次我們的房屋管理員(property manager)，雖然他們聲稱有一位負責我們租房的property manager，甚至她也沒有回過我們的信，到了很後期才知道她中途離職了。甚至，我們入住時把房屋現況拍了起碼40或50張以上的照片，以免到時退租時被扣了莫須有的押金，可是這位房屋管理員沒看信也沒回信，最後接手她工作的員工，在退租時跟我們來回email才讓我知道，他們根本沒有建檔保存我們當初寄給他們的房屋照片，真的是習慣就好，這就是美國風格。
房屋如果有冷氣故障，或其他需要維修的狀況，全部都是打電話到總機，然後在龐大的公司組織裡面電話轉來轉去，省了人力但極端沒效率。
用錢買口碑
成為租客之後，偶爾會收到他們用錢利誘租客在網上留正面留言，然後提供實質的「獎勵金」，為了不昧良心，我相信寫這篇文章告昭天下還更有意義。
退租水電瓦斯費
說到退租最後一個月的水電瓦斯垃圾汙水費，並非以實際的使用費用收取，而是以更早一個月的各項費用乘上一個3%額外收取，不合理之處在於垃圾汙水費通常是每月固定，並非像電費跟水費是浮動的，電費水電費在搬離的當月其實已經沒有在裡面生活，所有日常生活所需的水電瓦斯費都是在最低使用額度，即便如此還是收到不合理的帳單。
自保之道
由於網上有許多抱怨是針對AMH扣除押金的狀況，所以自保之道就是:
(1)入住前盡可能的把既有的毀損或是破壞拍照起來，並寄給AMH或房屋管理員(Property Manager)，以備退租時對照，事實上這個拍照與整理的動作頗花時間的。
(2)在搬離Move-out的時候，徹底地打掃，並將結果拍照與拍成影片，寄給AMH或房屋管理員(Property Manager)，影片可用上傳的方式放Youtube或Google雲端。
(3)關於付租金的方式，因為這間公司的風評與管理不佳，所以我絕對不用公開銀行帳號的方式每月自動付款(唯一沒有加收手續費的付款方式)，因為什麼時候會多一筆費用都不知道。除了公開銀行帳號之外，可以付款的方式就剩下信用卡與在Walmart的WIPS匯款方式(以Debit card支付，直接銀行扣款)，然而信用卡每一筆匯款需要$50美金的手續費，所以打從一開始我就用Walmart會房租跟水電瓦斯垃圾汙水，不過WIPS匯款同樣需要手續費，只不過$3手續費(WIPS匯款)跟$50手續費(信用卡支付)比起來還是天差地別。
(4)押金我們能拿回大部分，是有諸多因素也有些幸運，因為除了自行打掃的很徹底，加上用影片與照片紀錄之外，沒有被強制一定要委外清潔公司才能退租是其中一個幸運之處，第二，在我們搬離之後其實過兩周左右就有下一個接盤俠進駐，所以想必當初AMH為了縮短空屋期，只要房子夠乾淨，就趕緊租出去了，也就沒有要糾纏我們，不過最近該房客似乎已搬離，因為Zillow上房屋又回到市面上招租。
結語
回頭看這段與 AMH 的租屋經驗，它確實像是一堂昂貴但深刻的課：在美國還沒有擁有自己的房子之前，租屋的風險與不確定性往往比想像中更高，而大型管理公司在效率與成本之間的取捨，最後常常是由租客承擔代價。這些制度化的流程、冷冰冰的管理方式、以及動輒大幅調漲的續約條件，都讓人深刻體會到「租屋不是交易，而是長期被綁在對方系統裡」的現實。
相信有人會質疑：既然那麼雷，為什麼當初還要向 AMH 租房？原因其實很現實——初來乍到、時間緊迫、選擇極少，加上日本太太在有限的物件中覺得這間房子雖然屋況不佳但格局還不錯。即便我在簽約前就覺得 AMH 是地雷，迫於一些家庭內的質問與不得不的情況，這個雷還是踏下去了。現在回想，雖然沒能全身而退，但能半身而退也算是大幸。
租屋本來就不是完美的旅程，而是在有限條件下做出最不壞的選擇。這篇文章不是為了抱怨，而是希望讓後來的人少踩一個雷、少付一筆冤枉錢、少承受一段不必要的壓力。如果你正在美國找房、準備租屋、或正在猶豫是否該續約，希望這些真實經驗能成為你的一盞路燈。至於 AMH 的評價到底有多雷，網路上有大量租客的親身分享，讀者若覺得意猶未盡，不妨自行搜尋或參考文中提供的 Reddit 討論，答案會比我說的更直接。
延伸閱讀
1. 亞利桑那租房碰到的所有房屋問題
2. 除草工具(鄰居與移民美國)
3. 亞利桑那墨西哥Amigo來修院子漏水(1)
4. 亞利桑那墨西哥Amigo來修院子漏水(2)
5. 亞利桑那車庫門修理Garage Door Opener
參考: 水電費公共設施費附加條款
本《公用事業附加條款》已併入並構成租約的一部分。住戶確認並同意，房東可將本物業的全部或部分公用事業帳戶（包括但不限於自來水、污水、電力、天然氣、廢水處理及垃圾處理）以房東或其關係企業的名義設立並維持。對於任何此類公用事業，住戶應在適用法律允許的範圍內，依照以下條款與條件，向房東支付或償還所有在物業產生的公用事業費用，以及任何第三方服務提供者的帳戶設定與服務費，作為額外租金（Additional Rent）：
1. 帳戶設定費（Set Up Fee）
住戶須支付一次性公用事業帳戶設定費 40 美元，作為額外租金。此費用涵蓋房東在建立新帳戶時所產生的成本，包括員工時間及其他與準備住戶帳戶相關的費用。
2. 每月公用事業費用（Utility Charges）
房東將依據公用事業提供者的帳單，每月向住戶收取物業所消耗的公用事業費用（「公用事業費用」）。住戶須向房東支付並償還所有在物業產生的公用事業費用，作為額外租金。
3. 每月服務費（Utility Service Fee）
住戶須支付租約摘要（Lease Summary）中所列的每月公用事業服務費，作為額外租金。此服務費用涵蓋房東在提供與處理公用事業帳單時所產生的行政、帳務、管理及相關費用。
4. 退租後的費用扣除
任何住戶在交還物業後仍需支付的公用事業費用或公用事業服務費，將依照租約第 3 條從住戶的押金中扣除。住戶確認並同意，房東可依據過去帳單金額或物業先前使用量，估算退租後應付的公用事業費用。
5. 住戶的責任
雖然公用事業帳戶將以房東名義維持，住戶確認並同意，住戶仍完全負責支付設定費、公用事業費用及公用事業服務費。住戶未支付任何此類費用，在適用法律允許的範圍內，將構成租約第 16 條所述的違約。
6. 未經同意移除房東名義的後果
若住戶未經房東同意，使房東的名字從任何公用事業帳戶中被移除，則住戶即構成租約違約，並將被收取 60 美元的服務費（「帳戶重新建立費」）。此費用並非懲罰。雙方確認並同意，住戶移除房東名義所造成的實際損害難以精確計算，而此費用為合理估算，包括房東員工時間及重新建立帳戶所產生的費用。
7. 房東要求住戶轉移帳戶的權利
在租期或其延長期間的任何時間，房東可自行決定要求住戶將公用事業帳戶改為住戶名義。住戶須在收到房東書面通知後十四（14）天內，將以下公用事業帳戶轉移至住戶名義：自來水、污水、電力、天然氣、廢水處理及垃圾處理。住戶須在房東要求時提供帳號及服務提供者資訊。
在上述通知期限屆滿後，房東可依適用法律，將其名義或其關係企業的名義從任何應由住戶持有的公用事業帳戶中移除。
若住戶未依本條規定及時完成公用事業帳戶的轉移與維持，即構成租約的重大違約。若住戶未依房東通知建立或維持公用事業帳戶於住戶名義，住戶須負責償還房東因住戶違約所產生的所有費用，包括但不限於房東在住戶違約期間代為支付的公用事業費用。
8. 自由化市場（Deregulated）供應商選擇
若物業位於天然氣和／或電力採行市場自由化的地區，房東將選擇自由化市場中的公用事業供應商（「指定供應商」）。若住戶希望選擇其他供應商，住戶必須自行設立該替代服務，並在租約起始日後八（8）天內通知房東及房東的第三方公用事業服務提供者。
若住戶未能在期限內提供通知，則視為住戶同意在租期內使用指定供應商。若住戶之後改由其他供應商提供服務，住戶須支付 100 美元的公用事業提前終止費（或不超過適用法律允許的最高金額）。
9. 住戶未維持帳戶時的責任
若住戶依第 8 條選擇替代供應商，或房東與住戶另行同意由住戶自行設立並維持公用事業帳戶，而住戶後續未能設立或維持該等帳戶，致使房東收到屬於住戶使用的公用事業費用帳單，則住戶須支付該等由房東收到的公用事業費用，並須向房東支付每次 60 美元的服務費（「服務費」）。
此服務費並非懲罰。雙方確認並同意，住戶未能設立或維持帳戶所造成的實際損害難以精確計算，而服務費為合理估算，包括房東員工時間及重新處理帳戶所產生的費用。
10. 垃圾處理服務不足時的安排
若物業位於第三方垃圾處理服務不易取得的社區，房東可自行決定提供垃圾箱（Dumpster），並將相關費用在社區內的各物業間分攤。
