日本的房地產世界，有著一套自己專屬的語言。如果你想自己走進日本的預售屋接待中心（モデルルーム）跟日本房仲面對面談物件，那麼你其實只要事前掌握幾個關鍵單字與知識，這個難度就會降很多。
這篇文章整理了我認為最實用、最常被拿出來用的 10 個日本房地產單字與知識，讓你在看房、租房、甚至第一次準備買日本自住房時，能更順利地和房仲溝通。特別是已經住在日本，具備基本日文能力，或正在考慮「什麼時候要不要買房」的人，踏出第一步，可以從這些單字開始。
立地
坪単価
家賃保証（包租代管）
固定金利與変動金利
元利均等與元金均等
徒歩分数＝80 公尺／分鐘
房貸速算：每借 100 萬 → 每月約 3,000 日圓
間取り
利回り（投報率）
初期費用
以下就逐一用中文說明，讓你之後不論是買房、租房，或是與日本房仲談條件，都能更清楚對方在說什麼。
坪単価（つぼたんか / 每坪價格）
日本實際使用的面積單位是「平方公尺（㎡）」，但在房地產估價與比較時，一定會換算成坪單價。
坪單價可以幫你快速判斷：
・同區域不同物件的市場價值
・預估未來跌幅／保值性
・是否買貴
日本的新房買賣，建商跟日本房仲一般也是做了不少功課跟調查，在介紹的時候也會公開告知該新房「坪單價」大概是多少。只看總價無法公平的比較不同物件，所以「坪單價」必看，另外也可藉由周邊的「坪單價」避免買到「地段不錯但單價明顯偏高」的房子。
家賃保証（やちんほしょう / 包租代管）
為了要你買房順利成交，連買家擔心未來可能被公司調職的狀況，建商都幫你想好了。當你提出要是被公司職務異動，必須搬到外地，導致必須把房子租出去，但又擔心出租不順利的時候，仲介就會開始介紹有「家賃保証」的制度（sublease），也就是保證公司會提供租金保證，特色是：不管租得掉租不掉，公司都會固定支付你一定金額的租金。看起來很周到，但重點是：
・你收到的租金是低於市場行情，因為這種委外出租的租金保證就是保証公司承擔房客拖欠房租時的風險, 然後他賺差價
・合約更新會下調租金, 因為被保証的房租通常會依照『市場行情』進行重新檢討，在合約更新時有可能被減額。
・想終止契約時可能有違約金
優點是穩定、減少麻煩；缺點是報酬被壓低。
固定金利 vs 変動金利
買房免不了談貸款，談貸款就一定會提到<変動金利>跟<固定金利>。
除了<変動金利><固定金利>之外，<優遇金利>這個字也應該順便學起來，因為這三個字肯定也會在建商接待中心，跟房仲商談的時候冒出來。
<変動金利>雖然利率較低，可以減輕家庭負擔，但存在利率上升的風險；<固定金利>則能避免利率上升的風險，但利率通常比<変動金利>高。
<優遇金利>優惠利率是由各金融機構在基準利率的基礎上，套用折扣（優惠幅度）後決定的，優惠幅度越小，利率越高；優惠幅度越大，利率越低。
舉例來說:若最後的<変動金利>是0.6%，由「基準利率（櫃檯利率）2.4%減去<優遇金利>1.8%後的結果，也就是0.6%才是實際適用的利率。
● 固定金利（こていきんり）
利率固定不變
✓ 穩定、安全
✗ 初始利率較高
● 変動金利（へんどうきんり）
利率隨市場變化
✓ 初始利率低
✗ 日本若進入升息循環，月付會增加
日本超長期低利讓變動金利非常受歡迎，但風險需自行承擔。
元利均等 vs 元金均等
日本房貸常見兩種還款方式：<元利均等>跟<元金均等>。
元利均等償還，是指將本金與利息合併後，每月的還款金額保持均等的一種償還方式。因此，只要利率不變，每月的還款額也不會改變。
另一方面，元金均等償還，是指將每月還款額中的「本金」部分，按照償還期間平均分配，再依剩餘本金計算利息，從而得出每月的還款額。隨著償還進行，本金與利息合計的還款額會逐漸減少。
從使用住宅金融支援機構「Flat 35」（全期間固定利率型住房貸款）的人群數據來看，2024年度中選擇元利均等償還方式的比例高達97.8%，佔據了壓倒性的多數。
● 元利均等
每月還款「本金＋利息」合計金額都一樣。
✓ 月付金額穩定
✗ 前期大部分在付利息，本金還得慢
● 元金均等
每月還款的「本金」固定，利息逐月下降。
✓ 總利息較少
✗ 前期月付最高，壓力較大
徒歩分数＝每 1 分鐘＝約 80 公尺
日本物件標示「徒歩○分（步行幾分鐘）」不是隨便寫，是按照規定：
1 分鐘 = 80 公尺計算
這個在宅建考試中涉及的不動產廣告規則裡會學到的，所以在電車站外拿到的不動產廣告，或是隨處可見的不動產廣告，標示走路幾分鐘，都是依據1分鐘=80公尺來計算的。
例：
物件寫「徒歩10分」＝大約 800 公尺距離。
雖然沒有考量紅綠燈或坡度，但至少提供買家一個一致的標準。
房貸速算：每借 100 萬 → 每月約 3,000 日圓
看了房仲介紹的好幾種價格的房型，怎麼樣馬上算出每個月”大概”的還款金額，評估是否在自己的還款能力之上，當初我從房仲那學到的就是這個「快速估算」的技巧。當然，在接待中心モデルルーム工作的房仲，人手一個計算機，會當下算出更精確的還款金額，若是對自己中意的房型跟價格已有個底，房仲最後也會提供一張更詳細的費用估價單。
* 每借 100 萬日幣 → 每月還款約 3,000 日圓
（利率約 1% 〜 1.5% 下的概算）
例：
買 5,000 萬的房子 → 100 萬 × 50
→ 50 × 3,000 = 約 15 萬日圓/月
非常好用，能在看房時立即判斷是否超過自身的負擔能力。
間取り（まどり / 格局）
間取り就是房屋內部空間的劃分方式，也就是中文說的格局，包括房間的數量、大小、用途，以及它們彼此之間的關係。
<間取り>決定了幾房幾廳，在買房的時看到的各種房型，勢必有不同的<間取り>，與房仲對話中不可能不聽到。
間取り常以數字＋字母的形式表示，在日本租房的時候大概很多人都已經看過，以下列出常看到的:
1R（單房無隔間）
1K（單房＋廚房）
1DK（餐廚分開）
2LDK（兩房＋客廳＋餐廳＋廚房）
WIC (Walk in closet步入式衣櫥)
利回り（りまわり / 投報率）
比起買自住房，自己當房東出租自己的投資房會比較常用到這個字，或是在跟房仲買房時談到上面<家賃保証>這個字時，順便會說到假設哪一天把現在看的新房租出去，大概的投報率會是多少，那這個字就會登場了。
常見兩種類：
● 表面利回り
（租金收入 ×12）÷ 購入費用
→ 快速判斷是否值得看下去
● 實質利回り
扣掉管理費、稅金、修繕費後的真實報酬
→ 投資物件最重要的數字
很多物件看似利回り 7%，實際只剩 3%～4%。
初期費用（しょきひよう）
在日本買房時所說的「初期費用」，指的是除了房屋本身價格以外，購屋過程中需要一次性支付的各種費用，包括稅金、仲介費、登記費、司法書士費用等。
初期費用（しょきひよう）通常包含以下幾個主要項目：
不動產取得稅
登記免許稅
印花稅
仲介手續費
司法書士費用
這些費用加總起來，通常約佔房價的 5%～10% 左右，視物件類型（公寓、一戶建、整棟樓、土地）而有所不同。
結語
日本房地產看似複雜，但掌握關鍵詞後，市場運作方式就會清楚許多。
從「立地」影響房價，到「坪單價」判斷物件是否合理，再到「利回り」和「初期費用」這類專業概念，其實都是讓買家能做出更聰明決策的工具。
這篇文章整理的10個單字與知識，看起來簡單，背後卻都是日本房仲、建商、投資客每天在用的語言。如果能理解它們，你在日本買房、租房、與仲介交涉時，就會明顯更有底氣，也更不容易踩雷。
