房地產交易中，仲介費（commission／手数料）是一項無法忽視的成本。無論是在美國或日本，買賣雙方都會透過仲介公司進行交易，但各國在仲介費的比例、支付方式與市場慣例上有明顯差異。以下以一個住過美日兩國也有美日房產執照的角度，一起來比較美國與日本的房地產仲介費制度，並觀察近期美國在NAR（全美房地產經紀人協會）和解後的新趨勢。
※NAR和解的內容可以參考這一篇: 重要!美國房地產的變革NAR Settlement
美國的仲介費比例
在美國，房地產仲介費通常為房價的5%至6%左右，實際比例因地區與市場狀況略有不同。
這筆費用通常由賣方支付，再由賣方的仲介（Listing Agent）與買方的仲介（Buyer’s Agent）各自分成，一般分配比例為一半一半（例如各3%）。
舉例來說，一棟售價50萬美元的房子，如果佣金是6%，總佣金為3萬美元，賣方仲介與買方仲介各獲得1.5萬美元。這樣的制度長期以來使得買家在購屋時無需直接支付仲介費，但實際上這筆費用已反映在房價之中。
然而，因為2024年的NAR和解案，該集體訴訟和解的變革，要求在買方代理佣金的處理方式上提供更多透明度。具體改變包括：
- 買方與其代理人必須簽署書面協議，明確約定報酬方式。
- 多數房地產協會的MLS房源列表不再允許單方面刊登固定的買方代理佣金。賣方也不再自動承擔支付該佣金的責任。
這些變革理論上為買方代理人由買方支付報酬（或透過其他協商方式）打開了大門，而不再是由賣方成本中自動包含的佣金支付方式。
至於時至今日，一年後的現在，是否導致更多的買方願意掏腰包負擔仲介費? 會在下方著墨。
日本的仲介費比例
日本的房地產仲介費是依據《宅地建物取引業法》（簡稱「宅建業法」）所規範的。
該法律規定仲介公司可以向客戶收取的「報酬（仲介手数料）」有明確上限，防止過度收費。
成交金額在400萬日圓以上時：
上限 = 成交價格 × 3% + 6萬日圓（外加消費稅）
例如：
房價 3,000萬日圓 → 仲介費上限為
→ 3,000萬 × 0.03 + 6萬 = 96萬日圓（另加10%消費稅）
→ 總計約 105.6萬日圓
成交金額在400萬日圓以下時：
法定計算比例如下：
- 200萬日圓以下部分：5%
- 200萬～400萬日圓部分：4%
- 超過400萬日圓部分：3%
（一般住宅買賣幾乎都超過400萬，因此實務上多採用「3%＋6萬」公式。）
誰負責支付仲介費？（美國 vs 日本）
這兩種制度反映了不同的市場文化：
美國強調「成交效率」與「吸引買方」，由賣方承擔仲介費用有助於促進交易；
日本則重視「角色對等」，買賣雙方各自聘請仲介，支付自己應負的報酬，更接近顧問關係。
NAR和解後的新趨勢
2024年美國NAR（全美房地產經紀人協會）的重大和解案之後，買家是否更願意支付仲介費？
確實有初步跡象顯示，NAR（全美房地產經紀人協會）和解後，佣金的責任分配與費率正在發生變化，儘管目前仍屬早期階段，且各地區差異仍然很大。
目前的數據呈現出部分變化的趨勢，而非全面性的改革：
1. 佣金曾下滑，後又回升
- 和解後不久，買方代理的平均佣金率略有下降。（來源：HousingWire）
- 但近期佣金率又逐漸回升，甚至接近或回到和解前的水準。例如，Redfin報告指出，2025年第2季買方代理的平均佣金約為2.43%，而一年前約為2.38%。（來源：Redfin）
2. 大多數賣方仍支付買方代理佣金
- 儘管法律有所變更，許多市場中的賣方仍主動支付（或被要求支付）買方代理佣金。這部分是因為這仍是吸引買方代理的重要誘因。（來源：NJ Jip）
- 在許多房源中，若不提供佣金（或提供較低佣金），可能會讓房產對帶客的代理人失去吸引力。代理人表示，為了在市場上具競爭力，賣方通常仍會提供佣金。（來源：National Mortgage News）
3. 談判變得更常見／“佣金彈性”上升
- 越來越多的案例顯示佣金正在被協商（包括賣方與買方代理的費用）。有些市場中，賣方對佣金提出反制；而在其他市場，買方或代理人則更積極，要求賣方支付佣金或提出包含佣金的出價。（來源：National Mortgage News）
- 某些地區或價格層級中，買方代理人要求的佣金更具彈性，例如從原本的2.5%～2.75%提升至3%。（來源：Nasdaq）
4. 高度依賴當地市場狀況與房價
- 在市場較冷或買方較具議價能力的地區（例如庫存高、競爭少），買方可能更積極要求賣方支付佣金，或反過來接受自行支付。（來源：HousingWire）
- 不同價格層級的房屋表現也不同：對於較平價的房屋（低於50萬美元），佣金略有上升；而在高端房市中，則出現更多談判空間或較低的佣金比例。
結語
整體來看，日本的制度較為固定且透明，雙方各自支付；而美國原本的「賣方全包制」雖方便，但在NAR和解後正朝向更彈性、更透明的方向發展。
短期內，多數美國買家仍不習慣自行支付仲介費，但隨著市場觀念改變、合約制度成熟，未來買方直接付費給仲介的情況可能會越來越常見。
這樣的轉變，也讓美國的房地產交易模式，逐漸與日本「雙邊仲介、雙方付費」的概念靠攏。
