(2024.07.11)本文發布時, NAR Settlement尚未完全實施, 所以具體的最新動向與詳細資訊, 請參照NAR官網..此文僅供參考.
<背景>
起因於密蘇里州聯邦法庭的集團訴訟案Sitzer-Burnett lawsuit, 美國房地產經紀人協會(NAR)今年達成協議, 願意分4年賠償4.18億美元($418M), 並導入改善措施於不動產產業交易的方針..原告的起訴人提告美國房地產經紀人協會(NAR)跟其他主要的房地產經紀公司Brokerage, 藉由要求賣家仲介在MLS資料庫系統上, 提供仲介費報酬的資訊, 謀合推高加諸於賣方負擔的仲介費(一般約房價的6%).
<NAR的回應>
對於原告提出的指控, NAR否認也不承認有任何不當行為…
The settlement makes clear that NAR continues to deny any wrongdoing in connection with the MLS cooperative compensation model rule (MLS Model Rule)
接下來, 來看看NAR達成協議後, 所做的幾個重大方針聲明(節錄NAR網站)..
目前預定8月17號實施新方針, 至於未來房地產業會產生什麼樣的變化, 目前誰都說不準, 只能靜待時間的證明了
關鍵的同意條款(Key Terms of The Agreement)
從MLS上移除的報酬提案
(NAR原文)⇒NAR已同意制定新規定，禁止在MLS上提供報酬。消費者仍可以通過與房地產專業人士協商和諮詢的方式，在MLS之外繼續追求報酬。賣方可以在MLS上提供買方優惠（例如為買方支付的結束費用）。此變更將於2024年8月17日生效。
為代表買家行事的MLS參與者的書面協議：雖然NAR多年來一直主張使用書面協議，但在此和解中，我們同意要求與買家合作的MLS參與者在參觀房屋前與其買家簽訂書面協議。此變更將於2024年8月17日生效。
(感想)⇒這個改變大概是很多買方仲介最在意的, 因為未來MLS系統上面再也看不到報酬的內容, 也就是買方仲介未來的仲介費, 不再像以往, 依據賣方仲介在MLS系統上填寫的賣方提供的報酬, 而是要買方仲介自行去交涉與確認誰付仲介費..另外, MLS也被禁止用既有形式以外的方式提供仲介費報酬資訊.. 反正未來就是交涉negotiate.
既然拿掉了保障買方仲介的仲介費資訊, NAR達成的另一項協議就是以後買家叫仲介帶看賞屋前, 被要求簽專任買方仲介契約(Exclusive Buyer Broker Agreement)的機會是非常高的…當然, 我相信對大多數的人而言, 肯定有一定程度的抗拒…不過, 以前沒有貫徹, 默認不簽沒關係, 但是現在就是明訂簽書面協議, 保障買方仲介的權益..
免責聲明
(NAR原文)⇒根據此協議，NAR及其逾一百萬名成員、所有州/地區及地方REALTOR®協會、所有REALTOR® MLS、以及所有以NAR成員為主要負責人且2022年住宅交易量不超過20億美元的經紀公司，在與房屋銷售者關於經紀佣金相關的索賠類型案件中，將不承擔法律責任。
NAR努力爭取包括所有成員在內進行免責，並確保超過一百萬名成員都涵蓋在內。
儘管如此，與HomeServices of America及其關聯公司有聯繫的代理人——最後一個企業被告仍在訴訟中的Sitzer-Burnett案件——未在和解協議中獲得釋放，同樣，本次和解未涵蓋其餘公司被告的員工。
根據此協議，幾乎所有2022年住宅交易量超過20億美元的經紀機構，以及非完全由REALTOR®協會擁有的MLS，可以選擇使用提供的機制有效地獲得免責。個人成員以及2022年住宅交易量不超過20億美元的所有以NAR成員為主要負責人的經紀公司，將根據協議獲得釋放，無需另外選擇。
(感想)⇒簡單來說, 就是身為NAR的一員, 有繳會費, 就是不會被告..至於經紀公司會不會被告, 則是取決於公司的交易量金額有無超過20億美元..
和解支付
(NAR原文)⇒NAR將在大約四年內支付4.18億美元。這是一筆相當大的款項，NAR將負責最有效地利用我們剩餘的資源，以繼續履行我們的核心使命。由於此支付，NAR不會因此在2024年或2025年改變會費。
(感想)⇒聽到一些仲介對NAR這次的協議不是很滿意, 然後加上這個賠款, 看來未來我們身為仲介, 所繳交的NAR的會費調高機會非常高..
NAR繼續否認任何不當行為
(NAR原文)⇒NAR長期以來一直堅持——我們仍然相信——合作報酬和NAR目前的政策是有利於買家和賣家的好事情。它們促進了物業所有權的獲得，特別是對於那些可能會因為難以存款而陷入困境的低收入和中等收入買家。通過此和解，NAR相信自己及其成員仍能實現所有這些目標。
(感想)⇒對於這一點, 只能說詮釋得真是詞藻優美…
總結
今年3月開始討論得沸沸揚揚的NAR proposed settlement現在慢慢底定, 藉這個主題自己整理一些資訊, 提供各位參考, 順便思考房仲產業的未來..
